2020 부동산 정책과 함께, 부동산 시장 분석하기

안녕하세요. 이번 포스팅은 현재 부동산 시장에 대한 내용을 다루려고 합니다.

부동산 시장의 가격적 측면에서 추세와 정부정책의 방향성 등 큰 흐름의 맥을 잡아보는 시간을 가져보겠습니다.

그래서, 이번 글을 통해 앞으로 우리의 부동산 투자는 어떤 전략을 취해야 하는지 고민한데 도움이 됐으면 좋겠습니다^^

가격으로 보는 부동산 시장

요즘, 부동산 시장을 볼 때, 여러가지 측면으로 살펴 볼 수 있는데, 가격 측면에서 한 번 살펴보겠습니다.

12.16 대책을 기점으로 9억원 이하 / 9 ~15억 이하 / 15억 초과 / 규제지역 / 비규제지역으로 구분할 수 있는데요.

15억 초과하는 규제지역으로 묶어 봤을 때 여기 추세는?? ---> 하락세가 본격화 됐다. 볼 수 있고요.

9억원 이하의 비규제 지역은??  ----> 당연히 상승추세를 흐르고 있습니다.

돈이란게 불어나는 특성을 좋아하기 때문에 자연스럽게 그런 곳으로 흘러가고 있습니다.

9~15억 사이 주택, 아파트는 어떨까요?? 1216 정책 초기에는 오히려 가격이 상승했습니다. 하지만 규제가 더 심해지면서 가격이 둔화되고 하락추세를 향하고 있습니다.

간략히 살펴보면, LTV 대출 비율이 매우 줄었고, 법인까지도 규제에 제한 받게 되면서 확실히 수요가 줄게 됐습니다.

즉, 9억원 초과는 수요위축이 심하게 나타나고, 9억원 이하는 오히려 수요의 쏠림 현상이 나타납니다.

그런데 부동산 전체적인 평균 가격을 봤을 때, 하락 추세인데, 전체 80%나 차지하는 9억원 이하 주택 가격은 상승하고 있다면... 전체적으로 올라야 하는거 아닌가 생각할 수도 있는데 전체 시총량을 살펴보면, 비록 9억 초과 주택이 20% 비중 밖에 안되지만, 전체 시총에서 가격으로 차지하는 비중은 약 40%가 넘습니다.

그래서! 9억 초과하는 주택 시장의 가격이 둔화하는 영향이 크게 나타남을 알 수 있습니다.

부동산 시장을 바라보는 큰 축

첫 번째 축 = 소득입니다. GDP 성장률이라는 지표로 우리의 소득을 생각해볼 수 있겠죠.

두 번째 축 = 대출입니다. 대출규제와 대출금리로 부동산 시장을 예측해볼 수 있습니다.

세 번째 축 = 수요공급입니다. 부동산을 사려는 사람들과 살 물건들이 얼마나 나와 있는지에 대한 균형이 부동산 시장의 움직임을 좌우합니다.

12.16 규제 정책을 통해 우선 대출 규제를 꽉 잡았습니다. 대출금리 조절과 대출 제한을 통해서 투기적 수요를 잡으려 했습니다. 

결과 9억원 초과의 초고가 주택 시장의 대출 시장을 확실히 잡으면서 구매력을 감소시켰습니다.

두 번째, 나타나는 현상은 소득의 영향입니다. 코로나19 바이러스발 실물경기가 침체되면서 GDP 성장률의 감소가 부동산 시장에 영향을 미치고 있습니다.

특별히 15억 이상의 주택 수요가 있는 고소득자에게는 큰 타격을 가하고 있지요.

마지막으로, 공급 측면을 살펴보면 기존에는 수요와 공급의 언매치로 어려웠는데요.

지금 시장의 상황으로 봤을 때는 공급이 적절하게 제공되고 있는 것으로 보입니다. 

하지만, 그 성격을 살펴보면 정부의 공적 기능이 강화된 공급량이라고 볼 수 있습니다. 실거주만을 목적으로 제공하는 임대아파트 같은 주거 단지가 넘쳐나고, 이번 총선에 압승한 여당의 정책도, 청년 신혼부부 주거단지, 주거도시 만든다는 공약이 있기 때문에 공급은 문제 없어 보입니다.

단지 투자적 성격의 공급은 확실히 제한 돼 있을 것으로 보입니다.

 

최근 트렌드

우선 코로나19 바이러스로 인해 집을 거래하는 매커니즘이 변하고 있습니다.

언택트 추세가 커지면서 집을 볼때도, 모르는 사람이 내 집에서 이리저리 보고 만지는 게 꺼려지면서 집을 내놓는게 줄어드는 영향도 있다고 합니다.

최근 트렌드는 오히려 가구입니다. 아이러니하죠?

사람들이 집에 있는 시간이 늘어나면서 미루고 있던 인테리어를 조금씩 개선하는 모습을 보여주고 있다고 하네요.

가구 교체도 늘어나고, 정부의 정책 사업으로, 재개발 재건축보다는 정비 사업이 활발하게 이뤄지고 있습니다.

이는 부동산 시장에 대한 정부의 공적 기능이 강화된 것으로 볼 수 있습니다.

부동산 정책

현 정권은 주택가격을 잡는다라는 그 집념 하나로 지금의 부동산 정책까지 이어왔습니다.

1216 대책으로 대출도 제한되고, 분양가 상한제, 종부세 등 다양한 정책으로 부동산 시장을 규제하고 있습니다.

이런 기조가 줄어들 모습은 보기 어려울 것 같고, 더더욱 공적 기능을 강화하면서, 토지 국유화 작업을 하나씩 이뤄가지 않을까 조심스럽게 예상해봅니다.

또한 경기가 아무리 어려워도 주택시장의 거래, 주택 가격을 조정하면서 경기를 부양하려는 그런 정책은 거의 안 펼칠 것으로 예상합니다.

부동산도 정부의 공공기능을 강화하는 방향으로 집중되면서, 이에 따르는 부작용도 우려되는 점이 있어보입니다.

어찌됐든, 이런 방향임을 파악하고 부동산 투자에 참고하면 좋겠습니다.

부족한 제 글을 읽어 주셔서 감사합니다. God Bless You.

『Just then a woman who had suffered for twelve years with constant bleeding came up behind him. She touched the fringe of his robe』

Matthew 9:20

이미지 출처 : freepick